Wohnungsbauträger in Olching, Puchheim und Gröbenzell: Praktisch nur Nachteile

Dr. Tomas Bauer, Fraktionsvorsitzender
Josef Neumaier, stellvertretender Fraktionsvorsitzender                        
Olching, 21. August 2017
Wohnungsbauträger in Olching, Puchheim und Gröbenzell: Praktisch nur Nachteile

1. 1 Olching besitzt 227 Wohnungen, von denen etwa 70 der Sozialbindung unterliegen. Die Wohnungen sind einschließlich der Grundstücke ca. 24 Millionen € wert. Puchheim hat 110 Wohnungen, Gröbenzell 103.

Insbesondere Teile der SPD fordern, im Landkreis eine interkommunale Wohnungsgesellschaft zu gründen. Nachdem solche Vorhaben auf der Landkreisebene keine Zustimmung fanden, beauftragten die Bürgermeister von Olching, Gröbenzell und Puchheim den Verband bayerischer Wohnungsunternehmen mit der Darstellung von Gründungs- und Entwicklungsszenarien für einen kommunalen Wohnungsbauträger.

0.2 Den Bürgern schulden wir es, die städtischen Wohnungsvermögen wirtschaftlich zu managen. D.h., sie auf einem zeitgemäßen Standard erhalten und Abschreibungen und künftige Nettoerträge in neue Wohnungen für unsere Bürger zu investieren. Dass das Olching das kann, haben die, nicht zuletzt aufgrund unserer Anträge  begonnenen Sanierungen und schrittweisen wirtschaftlichen Verbesserungen gezeigt. Brauchen wir darüber hinaus eine überörtliche Wohnungsgesellschaft? Wir meinen: Nein!

1. Mehr Behörde, aber bessere Ergebnisse?

1.1 Die den Stadtrat vorgelegte Untersuchung zeigt drei alternative Aufgabenbereiche einer neuen überörtlichen Wohnungsgesellschaft auf:

1. a) Die neue Gesellschaft beschränkt sich auf die Verwaltung der im Eigentum der einzelnen Gemeinden bleibenden Wohnungen.
2. b) Die neue Gesellschaft verwaltet die Wohnungsbestände Gemeinden (wie a) und nimmt Neubaumaßnahmen auf eigene Rechnung vor
   c) Die Gemeinden bringen ihre Wohnungen in die neue Gesellschaft ein; diese baut auch neue Wohnungen (wie b).

Wie nicht anders zu erwarten, wird als Rechtsform die GmbH empfohlen. Selbstverständlich enden die Modelle mit einem Überschuss. Immerhin wird kein Gewinn von 8 % versprochen, wie damals bei den Stadtwerken.

1.2 Als Vorteil einer neuen interkommunalen Wohnungsgesellschaft wird die professionelle Immobilienverwaltung angepriesen. Durch das kaufmännische Rechnungswesen verbessere sich die Vermögens-und Kostentransparenz.

Dass ein größeres und damit spezialisierteres Management Vorteile bringen kann, ist unbestritten. Schade ist, dass die Untersuchung die damit verbundenen Nachteile wie größere Ortsferne nicht einmal erwähnt.

Auf Drängen der CSU erstellt Olching seit mehreren Jahren eine kaufmännische Bilanz für die eigenen Wohnungen. Die von der GmbH erwartete Transparenz ist in Olching bereits gegeben.

2. Eine neue GmbH: besser als der status quo?

Ein grundsätzlicher Fehler der Untersuchung ist, dass sie lediglich verschiedene Geschäftsmodelle innerhalb einer GmbH-Struktur aufzeigt, ohne in den Vergleich den Status quo, nämlich die Fortführung der bisherigen Struktur als unselbständiger Eigenbetrieb, durchgehend einzubeziehen.

Dieser Mangel wird deutlich, wenn darauf hingewiesen wird, dass eine GmbH mit höherem Eigenkapital auf bessere Kreditkonditionen zurückgreifen kann. Unterschlagen wird, dass die Gemeinden ohne die Gründung einer GmbH für ihre Wohnungen Kommunalkredite aufnehmen können, die noch günstiger sind.

3. Szenario eins: Mehr Verwaltungskosten

3.1 Eine interkommunale Wohnungsgesellschaft wird eine neue Verwaltung mit sich bringen, die bezahlt werden muss. Dafür soll Olching für die Verwaltung seiner Wohnungen ca. 113.000 € bezahlen. Nach der Gewinn und Verlustrechnung für Olchings Wohnungen betrugen diese Kosten 2014 insgesamt 73.000 €, 2015 insgesamt 119.500 € einschließlich eines Gemeinkosten-Zuschlages von 20 %. Diese Kosten blieben also scheinbar gleich.

Allerdings werden bei Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft für die Verwaltung der eigenen Wohnungen zusätzlich 19 % Mehrwertsteuer anfallen. So wären allein aus dem Olchinger Wohnungsbestand zusätzliche 21.565 € zu erwirtschaften.

3.2 Weder monetär noch sonst sind die Nachteile berücksichtigt, die sich insbesondere für die Mieter ergeben, wenn die Wohnungsverwaltung in einer der drei Gemeinden zentralisiert ist.

3.3 Bereits jetzt gibt es innerhalb der Olchinger Stadtverwaltung einen spürbaren Koordinierungsaufwand zwischen der kaufmännischen Wohnungsverwaltung und der Bauabteilung bei der Instandhaltung der Wohnungen. Dieser Koordinierungsbedarf würde bei der Gründung einer interkommunalen Wohnungsgesellschaft natürlich viel größer werden. Die Kooperation würde auch dadurch erschwert, dass im Konfliktfall, anders als jetzt, kein gemeinsamer Vorgesetzter entscheiden kann.

Die bei älteren Wohnungen immer wieder anfallenden Kleinreparaturen würden dann nicht mehr innerhalb einer Gemeinde stattfinden, sondern müssten immer erst zwischen verschiedenen Rechtsträgern verhandelt werden..

4. Szenario zwei: eine Missgeburt von Anfang an

Die interkommunale Wohnungsgesellschaft in Szenario zwei hätte die Wohnungen der einzelnen Gemeinden zu verwalten, würde daneben aber eigene Wohnungen bauen und managen. Das verbindet die Nachteile der beiden anderen Alternativen.

5. Szenario drei: zusätzliche Kosten, zusätzlicher Koordinierungsaufwand, eingeschränkter Entscheidungsfreiheit jeder Gemeinde

5.1 Wenn jede Gemeinde ihre Baugrundstücke und ihre Wohnungen in eine gemeinsame GmbH einbringt, fällt Grunderwerbsteuer an. Das wären bei dem Zeitwert der Olchinger Wohnungen und Grundstücke (noch ohne künftige Baugrundstücke) 3,5 % aus ca. 24.000.000 € = 840.000 €. Dieser Ausgabe vom 840.000 € steht kein Vorteil gegenüber.

5.2 Überhaupt nicht erwähnt ist der zusätzliche Koordinierungsbedarf mit den anderen Gemeinden Er geht in der Regel mit erheblichen Reibungsverlusten einher. Und solche Reibungsverluste vergiften auf Dauer jede Kooperation.

5.3 Künftig müssten wir bei unseren Wohnungen, wo die Stadt bislang Herr im eigenen Haus ist mit anderen kooperieren. Mit jeder Kooperation sinkt nicht nur die Entscheidungsfreiheit, sondern auch die Verantwortung. Wem sind bei drei Partnern Fehlentscheidungen zuzurechnen? Wie kann der Olchinger Stadtrat aus einer Minderheitsposition heraus die GmbH in Bezug auf die in Olching gelegenen Wohnungen kontrollieren? Wer entscheidet, wenn sich die Ziele der Stadt Olching und die wirtschaftlichen Interessen der Gesellschaft widersprechen?

Wie wir von den Stadtwerken wissen, werden in solchen Strukturen immer die gesetzlichen Bestimmungen herbeizitiert, wonach die wirtschaftlichen Interessen der Gesellschaft Vorrang vor den politischen Zielen der Gemeinde haben. Dass mit einer solchen interkommunalen Struktur die Entscheidungsrechte des Olchinger Stadtrates de facto weitestgehend ausgeschaltet sind, erleben wir ständig.

6. Selbst ist die Stadt

Deshalb sagt die CSU Nein zu einer zusätzlichen GmbH und Ja zu mehr Wirtschaftlichkeit. Damit Ja zu mehr eigenen Wohnungen für die Olchinger Bürger zu angemessenen Mieten.

1. Bauer