Auszug aus den Daten auf der Homepage der Stadt Olching
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III. Ausführungen zum konkreten Modell Paulusgrube_2022
Allgemeines
Bei der Entwicklung der Paulusgrube nimmt die Stadt, zumindest für einen Teil, eine Doppelrolle ein. Zum einen als Träger der kommunalen Planungshoheit, zum anderen als Grundeigentümer.
Im Rahmen des Allgemeinen Städtebaurechts, bzw. der Bauleitplanung besteht nicht in jeder Hinsicht Steuerungsmöglichkeit für das letzte Detail oder auch eventuell unerwünschtere Nutzungen. Der Gesetzgeber hat das Baugesetzbuch bewusst so ausgestaltet, dass Spielräume bestehen bleiben. Über einen sogenannten Vorhaben- und Erschließungsplan können weitreichendere Regelungen gefasst werden. Andere Einflussmöglichkeiten bestehen zunächst in der Rolle als Grundeigentümer.
Rückblick: Paulusgrube_2020
Der Entwurf Paulusgrube_2020 ist bestimmt durch die vollständig nach Süden verlegte Bahnhofstraße mit Begrünung und Aufenthaltsfunktion. Die Bebauung im Bereich des Bahnhofs als auch des zentralen Gebäudes bildet einen großen, nahezu zusammenhängenden Baukörper, auf dessen Nordseite sich eine eigene Verkehrsfläche für Anlieferung und Busverkehr befindet. Die Wohnbebauung schließt sich im Osten an den zentralen Baukörper an.
Altes Modell aus dem Jahr 2020 – Draufsicht, Bahnlinie im Norden
Modell Paulusgrube_2022
Unter Einbeziehung der vorgebrachten Anregungen und Einwände und grundlegender Ansätze des Entwurfs Paulusgrube_2020 wurde eine Überarbeitung vorgenommen. Anregungen und Einwände (Themenblöcke) in städtebaulicher Hinsicht waren:
- Grünstrukturen und Bäume erhalten
- Bahnhofstraße als öffentlichen Raum
- Unstrukturierte städtebauliche Konzeption zusammenhängender Gebäudekomplexe
- Anbindung der Holzhandlung sicherstellen
- Leistungsfähigkeit der Hauptstraße durch die zu erwartende zusätzliche Verkehrsbelastung
Weitere Anregungen und Einwendungen können im Rahmen eines städtebaulichen Entwurfs noch nicht abschließend beantwortet werden. Zum heutigen Stand ist festzustellen:
- Kostenfreie Parkplätze, Parkdruck
Die notwendige Anzahl der Parkplätze korrespondiert mit der endgültigen Nutzung. Es ist vorgesehen, die Zufahrten zu den Tiefgaragen an den Gebietsrändern (Zufahrt von der Hauptstraße und der verlegten Bahnhofstraße) zu situieren, um zum einen die benachbarten Quartiere möglichst wenig zu belasten; und zum anderen die Paulusgrube selbst weitgehend autofrei zu halten. Ob die Parkplätze kostenfrei oder gegen Entgelt zur Verfügung gestellt werden, kann derzeit noch nicht beantwortet werden.
- Kosten Straßenbau niedrig halten
Beim vorliegenden Entwurf sind die Verkehrsflächen im Verhältnis minimiert ausgebildet. Flächensparender Umgang ist eine Grundvoraussetzung zur Minimierung von Baukosten. Im Weiteren hängen die Baukosten von einer Vielzahl von Faktoren wie z. B. Art der Oberflächen, Tragfähigkeit des Untergrunds, Altlasten, Ver- und Entsorgungsleitungen etc. ab.
- Zu große gewerbliche Geschossflächen
Der im Rahmen der Einwendungen in den Raum gestellten Zahlen der Paulusgrube im Verhältnis mit den vorhandenen Geschossflächen in der Hauptstraße sind nicht zutreffend. Die Hauptstraße wird unterschätzt, die Planung überschätzt. In der Hauptstraße finden sich nach Erhebung des Gewerbeverbands rd. 21.800 qm Verkaufsfläche (VK), die Planung Paulusgrube 2020 sieht rd. 2.700 qm VK vor.
Die Größe von möglichen Einzelhandelsflächen im Entwurf Paulusgrube 2022 ist noch in der weiteren Planung zu ermitteln. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass diese nicht über den vorgenannten Wert von 2.700 qm VK liegen wird. Die Flächeneinteilung bzw. die Größenordnung der Ladeneinheiten kann flexibel gehandhabt werden.
- Angebot der gewerblichen Geschossflächen übersteigt schon heute die Kaufkraft
Diese Aussage ist nicht zutreffend. Die aktuellste Zentralitätskennziffer beträgt 95,7. Das bedeutet, in Olching fließt Kaufkraft ab.
- Nutzungsmischung
Der Entwurf ist wie beschrieben noch offen für jegliche Art der Nutzung. Einzelhandel ist in verschiedenen Größenordnungen möglich, darüber hinaus auch Dienstleistungen und öffentliche Nutzungen.
- Ungewollte Nutzungen wie z. B. Spielcasino etc.
Solche können zum einen im Rahmen des Planungsrechts ausgeschlossen werden. Zum anderen kann durch geeignete Verträge dem vorgebeugt werden.
- Kein Investor
Die bislang erarbeiteten Planungen sind gerade keine „Investorenplanungen“. Losgelöst von wirtschaftlichen Interessen wurden und werden Ideen entwickelt, die für das Stadtgefüge von Olching passend sind und Akzeptanz finden sollen. Wie und in welcher Form und unter welchen Bedingungen dann mit Dritten zusammengearbeitet wird, ist noch völlig offen.
Für weitere konkrete Fragen, z. B. hinsichtlich der Verkehrsbelastung oder zu Immissionsschutzfragen ist eine weitere Ausarbeitung erforderlich, um entsprechend belastbare Gutachten erarbeiten zu können.
Bestimmte, flächenscharfe Nutzungsüberlegungen werden nicht getroffen. Es kam und kommt darauf an, ein robustes, zukunftsfähiges und nachhaltiges städtebauliches Konzept zu entwickeln. Die Baukörperkonfiguration im städtebaulichen Entwurf ist so zu gestalten, dass vor allem im Bereich des Bahnhofs und des Paulusgruben-Zentrums ein großes Nutzungsspektrum abgebildet werden kann.
A_Bebauung:
Der Entwurf gliedert sich in drei Bereiche.
- Bahnhof: Den Auftakt bildet der neue Bahnhof mit seinem markanten Turm an den Gleisen und einem raumgreifenden Vordach als einladender Geste und „banalem“ Witterungsschutz. Die Bahnhofstraße verbleibt im ersten Abschnitt auf der bisherigen Lage und wird als Begegnungszone ausgestaltet.
- Paulusgrube – Zentrum: Die Bahnhofstraße führt auf das zentrale Gebäude der Paulusgrube und wird vom abgerundeten Kopfbau Richtung Bahnlinie gelenkt. Kennzeichnend für das zentrale Bauwerk ist das großzügige Dach über dem Erdgeschoss. Dieses wird durchbrochen von zwei Innenhöfen mit Verbindung zum „Paulusgruben-Park“.
Im Erdgeschoss finden sich sämtliche flächigeren Nutzungen gegliedert durch die Innenhöfe und die Passagen.
In den Obergeschossen erlaubt die doppelt-kammartige Gebäudestruktur, aufgebaut von einer zentralen Erschließungsachse, vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Die Baukörpertiefe ermöglicht von der Wohnnutzung bis hin zum Gewerbe diverse Spielräume, die im Weiteren auch noch näher bestimmt werden können. - Wohnbebauung – Jahnstraße: Zur Jahnstraße hin befindet sich die Wohnbebauung mit halboffenen Innenhöfen. Die Bebauung mit geneigten Dächern ist in der Größenordnung und der Höhenentwicklung an der gegenüberliegende Bebauung an der Jahnstraße orientiert und soll einen Übergang ohne maßstäbliche Brüche sowohl zur umliegenden Bestandsbebauung als auch zur Paulusgrube – Zentrum ermöglichen. Die Erschließung für diesen Bereich erfolgt von der Bahnhofstraße.
B_Verkehr:
Die Bahnhofstraße verbleibt nahezu in Ihrer Lage und rückt lediglich Richtung Gleisanlagen. Insbesondere vor dem Bahnhof soll eine Begegnungszone ein verträgliches Nebeneinander von allen Arten der Mobilität ermöglichen. Durch die geradlinige Führung der Bahnhofstraße ist eine uneingeschränkte Erreichbarkeit der weiter östlich gelegenen Quartiere gewährleistet.
Der Busbahnhof entlang der Bahnhofstraße bietet ausreichend Platz auch für weitere Buslinien, bzw. die erforderlichen Fahrzeuge. Sowohl im Westen als auch im Osten befinden sich die Zugänge zum Bahnsteig der S-Bahn. Ein Großteil der Busse kann auf der im östlichen Plangebiet gelegenen Wendefläche umkehren und fährt zurück über die Bahnhofstraße.
Geprüft wird noch, ob nicht eine Parkdecküberbauung möglich und sinnvoll ist.
C_Landschaft:
Die Landschaftsbrücke vom Mühlbach (Amper-Kanal) und den Amperauen über die Hauptstraße bleibt auch bei diesem Entwurf ein wichtiges Element. Durch den Paulusgruben-Park wird diese Grünzone – nur unterbrochen durch den Bahnhofsvorplatz – bis in die Jahnstraße gezogen.
Im südlichen Bereich der eigentlichen Paulusgrube findet sich der, als zentraler Entwurfsbestandteil, „Paulusgruben-Park“. Dieser stellt mit seinen Wegeverbindungen und unter Erhalt der Topographie und des Baumbestandes einen verbindenden und zentralen Baustein dar.
Stadt Olching
Amt für Bauen und Stadtentwicklung
Olching, 18.02.2022
Quelle: https://www.olching.de/index.php?id=17624,1&suche=
