Dr. Tomas Bauer, Fraktionsvorsitzender
Josef Neumaier, stellvertretender Fraktionsvorsitzender
Olching, 24. August 2017

Projekt Großer Berg – Olching der Genossenschaft Wohngut

1. Unsere Aufgabe: wohlwollend prüfen, aber nicht blind

0.1 Die Genossenschaft Wohngut e. G. plant ein Bauprojekt „Großer Berg“. Dafür will sie ein Grundstück der Stadt und Subventionen von Staat und Stadt, also vom Steuerzahler. Deshalb haben wir, als Stadträte Anwälte der Bürger, das Projekt näher angeschaut, und zwar anhand der Unterlagen der Genossenschaft.

Sie wurden dem Hauptausschuss des Stadtrates zum 22. Juni 2017 übermittelt. Seitenhinweise beziehen sich auf diese Unterlagen. Am 26. Juni holte die CSU-Fraktion ergänzende Auskünfte vom Vorstand der Genossenschaft ein. Zusätzlich erhielten wir eine Gesamt-Kalkulation.

0.2 Ein erster Versuch von Teilen der SPD, der FWO und der Grünen, das Projekt ungeprüft und in Bausch und Bogen durchzuwinken, wurde knapp abgewehrt. Die Stadtverwaltung jetzt Alternativen, wir das Projekt.

1. Das Vorhaben: viel versprechend 

Die Genossenschaft will 55 attraktive Wohnungen schaffen für Menschen unterschiedlicher Biografien, für ältere Menschen, für junge Familien, Singles, Paare und Alleinerziehende, für Menschen mit Behinderungen und für Menschen mit geringem Einkommen (S. 2). Zur Hälfte freifinanzierte Wohnungen, zur anderen Hälfte sogenannte einkommensorientiert geförderte Wohnungen (EOF-Wohnungen) (S. 6), zusätzlich eine Kita. Der Genossenschaftsvorstand am 26. Juni: „Die Kita hat uns die Stadt aufs Auge gedrückt.“

2. Das bisherige Verfahren: zwielichtig

2.1 Die Genossenschaft möchte für ihr Projekt ein städtisches Grundstück für 99 Jahre erbpachten. Der Bebauungsplan für das Grundstück wurde von der Stadtverwaltung erstellt und mit der Genossenschaft abgestimmt; er ist noch nicht beschlossen. Die Vergabe, Verkauf oder Verpachtung, wurde nie ausgeschrieben. Bislang hat die Stadt auch nur mit dieser Gruppe über mögliche Grundstücke gesprochen.

2.2.1 Eine solche Monopolstellung nur eines Interessenten verhindert eine echte Marktübersicht und erschwert so eine wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks. Das widerspricht dem Gebot zu wirtschaftlichem Handeln (Art. 61 Abs. 2 BayGO).

Diese privilegierte Behandlung einer – wegen der begrenzten Wohnungszahl exklusiven – Gruppe schließt andere potentielle Bewerber a priori aus. Die Privilegierung der einen führt zur Diskriminierung der anderen. Beides verstößt gegen Art. 15 Bay. GO, der allen Gemeindebürgern die gleichen Rechte zusichert und für Ausnahmen einen besonderen Rechtstitel verlangt.

2.2.2 Solche Rechtsgründe liegen nicht vor. Die bloße Form einer Genossenschaft begründet keinen politischen, moralischen oder gar rechtlichen Vorrang. Auch die Raiffeisenbank ist eine Genossenschaft. Die Genossenschaft Wohngut ist nicht einmal gemeinnützig; wegen ihres eigennützigen Zweckes kann sie diesen Status auch nicht erlangen.

2.3 Zudem wurde das Ganze, weil als Grundstücksangelegenheit firmierend, bislang in nicht-öffentlichen Sitzungen hinter verschlossenen Türen beraten.

3. Die Kita: noch offen

3.1 Für den Bau der Kita soll die Stadt 2,7 Mio. € zuschießen und für die Kita-Fläche auf jede Pacht verzichten. Drittens soll die Stadt für die Kita eine monatliche Nettokaltmiete von 14,50 €/m² Nutzfläche zzgl. 60 € pro Stellplatz zahlen.

3.2 Ob das im Vergleich zu einer von der Stadt selbst errichteten Kita wirtschaftlich ist, wird die Stadtverwaltung prüfen. Eine überschlägige Kalkulation lässt einen Gewinn für die Genossenschaft von bis zu 2 Millionen € als möglich erscheinen.

4. Die Subvention für die wohlhabenden Genossen: ungerecht

4.1 Zusätzlich zur Monopolstellung fordert die Genossenschaft einen gegenüber dem Verkehrswert geminderten Pachtzins, also eine Subvention, und zwar sowohl für die frei finanzierten wie für die EOF-Wohnungen.

In den freifinanzierten Wohnungen sollen die wohlhabenden Genossen wohnen. Für diese Hälfte will die Genossenschaft eine jährliche Pacht von 2 % des Grundstückswertes zahlen (= 53.218,00 €/p.a.) (S. 10), also deutlich weniger als der gutachterlichen Marktwert von 3 % bis 3,5 %. (= 80.000 € bis 93.000 €/p.a.)

 4.2. Überdurchschnittlich Wohlhabende, die zudem in eigenen Häusern wohnen, auf Kosten der Allgemeinheit so zu subventionieren, wäre Verschwendung und widerspräche allen Geboten der sozialen Gerechtigkeit.

Es wäre illegal. Die Gemeinde kann zwar gemäß Art. 1 Satz 3 BayWoFG Wohnraum fördern. Sie darf aber dabei nur Haushalte unterstützen, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, bzw. ohne Unterstützung nicht in der Lage sind, Wohnungseigentum zu bilden (Art. 2 BayWoFG).

4.3 Daran ändern die schönen Ziele der Genossenschaft nichts. Sie strebt zwar ein integratives und nachhaltiges Wohnbauprojekt an, mit einer „die sozialen Dienste entlastenden gegenseitigen Unterstützung im Rahmen der Nachbarschaft“ (S. 4,5).

Allerdings werden diese Ziele nicht konkretisiert. Der Vorstand wies auf Nachfrage ausdrücklich jede Verpflichtung der Genossenschaft oder der Genossen zu besonderer nachbarschaftlicher Unterstützung zurück.

Übrig bleibt also eine nicht belastbare, keinen verpflichtende und von niemandem einklagbare Wunschvorstellung. Eine solche reine Werbe-Aussage rechtfertigt den Einsatz öffentlicher Mittel nicht.

5. Die städtische Subvention der EOF-Wohnungen: fehlgeleitet

5.1 „Die Erstellung von bezahlbaren Wohnungen der einkommensorientierten Förderung“ (EOF-Wohnungen) soll die Stadt „durch einen symbolischen Erbbauzins von 1 €/p.a. unterstützen“ (S. 9), also auf eine Pacht verzichten.

5.2. Grundsätzlich darf die Stadt für Haushalte mit geringem Einkommen Baugrund verbilligt zur Verfügung stellen. Voraussetzungen: Die Höhe der Subvention ist angemessen und ihre zweckbestimmte Verwendung gesichert. Beides ist hier nicht der Fall.

5.3.1 Der 0 %-Pachtzins kommt keineswegs nur den EOF- Mietern zugute. Die Genossenschaft plant einen „Subventionsmix“ (Mischkalkulation). (Er ist den Unterlagen nicht ausdrücklich erwähnt, was das Ganze in die Nähe eines versuchten Subventionsbetruges rückt, und wurde nur auf Nachfrage eingeräumt). So erreicht man aus den schon verbilligten 2 % für die „frei finanzierten Wohnungen und aus den geschenkten 0 % für die EOF-Wohnungen einen Zins von 1 % für alle. Das schöne Ergebnis: Eine Einheits-Miete von 11 €/m² für alle, für die Wohlhabenden wie für die Haushalte mit geringem Einkommen (S. 12).

Die falschen, nämlich die wohlhabenden Genossen, die an sich gar keinen Anspruch haben, erhalten so eine zweite und insgesamt eine skandalös hohe Subvention. Zum Vergleich: In den Einheimischen-Modellen erhielten namentlich benannte Bürger, deren Einkommen und Vermögen bestimmte Grenzen nicht überschritt, einen Nachlass von 50 %. Wohngut will, dass nicht benannte Genossen ohne Rücksicht auf Einkommens- oder Vermögensgrenzen weniger als 33 % des Marktzinses zahlen.

5.3.2 Der Subventionsmix verschafft nicht nur den Falschen eine weitere ungerechtfertigte Subvention, sondern halbiert auch die städtische Unterstützung für die Geringverdiener in den EOF-Wohnungen. Statt 0 % Pachtzins zahlen sie nach dem Mix 1 %. Das erhöht ihre Miete monatlich um 1 €/m².

(Für das ganze Grundstückes sind insgesamt ca. 4.350 m² Wohnfläche geplant; 1 % Pachtzins sind ca. 53.000 € jährlich; pro m² Wohnfläche ergibt das 1 € pro Monat)

So transferiert der geringverdienende Mieter einer 75 m²-EOF-Wohnung monatlich 75 € der ihm zustehenden Subvention an die wohlhabenden Genossen. Quasi von unten nach oben.

Die (S. 12) gerühmte Bereitschaft wohlhabender Genossen zu „sozialer Durchmischung“ entpuppt sich so als Bereitschaft, solidarisch an Pacht-Subventionen zu partizipieren, die sie für Geringverdiener von der Stadt verlangen.

Wenn die Hälfte der für die EOF-Wohnungen geforderten städtischen Subventionen in die frei finanzierten Wohnungen fließt, ist das eine klassische Fehlsubvention. Eine Trefferquote von nur 50 % mag bei der Entwicklungshilfe in Schwarzafrika hinnehmbar sein. In Olching ist sie es nicht!

5.4 Die hälftige Verschiebung der EOF-Subvention zeigt nebenbei, dass eine Subvention auf 0 % Pachtzins für die EOF-Wohnungen nicht angemessen ist. Denn die für diese Wohnungen angesetzte Kaltmiete von 11 € pro Quadratmeter kann bei einer zielgenauen Verwendung der Ermäßigung auch erreicht werden, wenn für diese Wohnungen ein Erbpachtzins von 1 % angesetzt wird.

6. Die staatliche Subvention: missbraucht

6.1 Um die Subventionsverschiebung zu kaschieren, dehnt die Genossenschaft die für den EOF-Wohnungsbau geltende Obergrenze von 11,0 €/m locker auf die frei finanzierten Wohnungen aus (S. 9). In diesen 11,0 €/m² ist noch der Zugang zu Gemeinschaftsräumen und zu mindestens einem Gästeappartement enthalten (S. 12). Eine solche Miete ist für einen Neubau in guter Lage und mit guter Ausstattung günstig, insbesondere, weil sie gegen Mieterhöhungen weitgehend gefeit ist.

Die Erklärung des Vorstands auf Nachfrage: Die EOF-Bewohner erhielten die wegen der Mischkalkulation höheren Mieten ganz oder teilweise von der öffentlichen Hand im Wege der personenbezogenen Zuschüsse erstattet. Diese öffentliche „einkommensabhängige Zusatzförderung als Zuschuss für die Mieterhaushalte“ ist auf S. 10 aus der Differenz zwischen dem „Nutzungsentgelt-Betrag“ in Zeile 2 der Tabelle und den letzten drei Zeilen errechenbar.

6.2 Also: Die öffentliche Hand, diesmal der Staat via Zuschüsse für die EOF-Wohner, soll die wohlhabenden Genossen im dritten Förderungsweg nochmal subventionieren. Das darf nicht Ziel eines von Olching geförderten Projektes sein!

7. Solidarität: eine lukrative Geldanlage

7.1 Aber gibt es nicht den gerühmten (S. 9) Solidargedanken der Genossen? Zahlen die Wohlhabenderen nicht höhere Pflichtanteile, zusätzlich freiwillige Anteile (S. 9) und daraus folgend eine höhere Nettokaltmiete?

In der Tat werden (Tabelle S. 10, 8. Zeile) für EOF-Wohnungen und freifinanzierte Wohnungen unterschiedliche „tatsächliche Nettokaltmieten“ angegeben. Die „tatsächliche Nettokaltmiete“ ergibt sich dort aus der Einheitsmiete von 11 €/m² plus einer „effektiven monatlichen Belastung“ von 4,50 €/m²; diese aus der Finanzierung der Pflicht-  und freiwilligen Anteile aus einem KfW Programm 134. Für die freifinanzierten Wohnungen kommen so 15,50 €/m² zusammen.

7.2 Was heißt hier „effektive monatlichen Belastung“? Die Zinsbelastung bei einer Finanzierung über das angegebene KfW Programm 134 liegt zwischen 0,75 % und 1,5 %. Die Maximalbelastung von 1,5 % beträgt bei einem Kapital von 75.000 € (Ehepaar) in der Beispielswohnung jährlich 1.125 € oder monatlich 1,25 €/m². Der Rest zu 4,50 €, nämlich 3,25 €, ist der, steigende, Tilgungsanteil. Schulden-Tilgung ist aber Vermögenszuwachs.

Nettokaltmiete bedeutet im üblichen Verständnis das Geld, das dem Vermieter zufließt. Den eigenen Vermögenszuwachs als Teil einer Kaltmiete darzustellen, ist daher mindestens missverständlich.

7.3 Deutlich (S. 9) wird darauf hingewiesen, dass die Regierung von Oberbayern zum Nachweis der Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojektes eine jährliche Rendite in Höhe von 3 – 4 % erwartet. Aktuell errechnet die Genossen einen Eigenkapitalrendite von insgesamt 2,5 %, davon 9,8 % (!) aus dem EOF-Bereich. Tilgungen werden die Zinskosten senken und die Rendite steigen lassen.

Man liegt nicht falsch, wenn man für eine Einlage von 75.000 € eine Rendite, egal ob sie ausgezahlt wird oder einbehalten den Wert der Genossenschaft(-santeile) steigert, vorsichtig von 3,0 % ansetzt. Das ergibt aus 75.000 € jährlich 2.250 €, auf 12 Monate und 75 m² herunter gerechnet 2,50 €/m². Folgt man der von der genossenschaftlichen Logik von „tatsächlicher Netto-Kaltmiete“, müsste man diese noch um weitere 2,50 €m² (bei 2,5 % Rendite um 2,08 €) reduzieren.

Da die Beträge aus 7.2 und 7.3 kumuliert den Genossen zugutekommen, beträgt dann wirtschaftlich die sogenannte tatsächliche Nettokaltmiete (S. 10) der frei finanzierten Wohnungen nicht 15,50 €/m², sondern 9,75 €/m².

7.4 Die Behauptung vom besonderen sozialen Engagement der gut situierten Genossen, das die Stadt zu honorieren hätte, ist also eine Mär. Denn neben den günstigen Wohnungen erhalten die Genossen durch ihre Genossenschafts-Mitgliedschaft die Möglichkeit zu einer Kapitalanlage, die sie mit einem Kredit zu Zinsen von maximal1,5 % finanzieren und aus der sie eine Rendite von 3 – 4 % erwarten können. In Draghi-Zeiten ist die höhere Genossenschafts-Einlage also eine einträgliche und sichere, weil immobilienbasierte Geld-Anlage und keine solidarische (S. 9) Großtat.

8. Die städtischen Einnahmen: systematisch entwertet

8.1 Der Erbbaurechtsvertrag soll für 99 Jahre abgeschlossen werden. In dieser Zeit werden sich die Lebenshaltungskosten nachhaltig verändern. Ein Rückblick auf die Entwicklung seit der Währungsreform 1948 zeigt das. Daher ist es auch in Olching üblich und gegenüber Pächter wie Verpächter gerecht, den Erbbauzins an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten zu koppeln.

Eine solche Wertsicherungsklausel will die Genossenschaft aber nicht. Die maximal zugestandene Erhöhung des Erbpachtzinses ab dem 26. Jahr auf 3 % des für 2016(!) festgestellten Wertes kann diesem Gerechtigkeitsgebot in keiner Weise genügen.

8.2 Zum Vergleich: Olching hat einen Erbpachtvertrag für eine Kita abgeschlossen. Der anfängliche Pachtzins für dieses Gemeinwohl-Projekt wurde mit fünf(!) Prozent des Grundstücks-Wertes errechnet. Auf dieser Basis wurde eine Wertsicherungsklausel vereinbart. Sie führte allein für die 25 Jahre von 1992 bis 2017 zu einer Erhöhung des Erbpachtzinses von 18.800 € auf 26.586 € (= 141,5 %).

Zum weiteren Vergleich: Eine Untersuchung zur Gründung eines kommunalen Wohnungsbauträgers geht als selbstverständlich und notwendig davon aus, dass die Mieter der städtischen Wohnungen eine jährlich um 1,5 % erhöhte Mieten zahlen.

Andersherum: Bei dem EZB-Ziel, jährliche Inflation von 2 %, würde ein anfänglicher Erbpachtzins von 50.000 € ohne Wertsicherungsklausel im letzten Pachtjahr auf den Wert von heutigen 7.400 € schrumpfen.

8.3 Es ist auch eine Mär, dass der fremd organisierte Bau der EOF-Wohnungen für die Stadt kostenlos wäre, weil sie kein Geld investieren müsse.

Eine solche Betrachtung übersieht die Opportunitätskosten, die dadurch entgehenden Erlöse, dass Möglichkeiten (Opportunitäten) zur Nutzung von Ressourcen, hier Baugrund, nicht wahrgenommen werden.

9. Viel Gewinn: aber nur für Wenige

Es geht nicht nur abstrakt um Recht, Gesetz und soziale Gerechtigkeit oder Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit, sondern auch um viel Geld.

Die Genossenschaft möchte für die freifinanzierten Wohnungen einen Erbpachtzins von 2 % des Verkehrswertes zahlen, für den rechnerischen EOF-Teil 0 %. Der Gutachter erachtet einen Zins von 3-3,5 % für die freifinanzierten Wohnungen für angemessen. Ein Erbpachtzins von 1 % für den EOF- Teil wäre niedrig genug, um die Miete von 11 €/m² zu erreichen. Setzen wir also für den wirtschaftlichen Vergleich einen Pachtzins von 3 % für die eine Hälfte und von 1 % für die andere an.

Der jährlichen Pachteinnahmen der Stadt wären dann anfangs ca. 50.000 € höher. Dieser Unterschied beträgt über die 99 Jahre per Zinseszins-Rechnung je nach Zinssatz und eventuell vereinbarter Teilerhöhung zwischen 15 und 65 Mio. €. Das macht die Antwort dringlich. Sollen die Stadt oder anfangs weniger als 30 Genossen diese Summe erhalten?

10. Das Projekt Großer Berg. So nicht!

– Die sozialen Versprechungen der Genossenschaft sind nicht belastbar.

– Die für die freifinanzierten Wohnungen geforderten Subventionen sind unzulässig. Hier ist der vom Gutachter genannte Erbpachtzins von 3 % bis 3,5 % anzusetzen.

– Der Erbpachtzins von 0 % für die EoF Wohnungen ist unangemessen. Selbst auf der Basis der Genossenschaftszahlen wäre ein Erbpachtzins von 1% anzusetzen.

– Der Subventionsmix grenzt an Subventionsbetrug. Er benachteiligt die Geringverdiener innerhalb der Genossenschaft.

– Eine Wertsicherungsklausel für einen 99-Jahre Pachtvertrag ist unumgänglich. Die gesamte Finanzierung übervorteilt Staat und Stadt.

– Nur eine Ausschreibung sichert ein faires Verfahren und einen gerechten Preis.

– Nur eine öffentliche Diskussion verhindert Mauschelei und persönliche oder parteipolitisch motivierte Bevorzugungen.

11. Städtisch geht’s besser

11.1 Wenn die Stadt die Kita selbst errichtet, wird es für den Steuerzahler billiger.

11.2 Wenn die Stadt die EOF-Wohnungen selbst baut, werden gering verdienende Mieter niedrigere Mieten zahlen. Schon allein deshalb, weil dann die Quersubventionen zugunsten der wohlhabenden Genossen entfiele.

11.3. Wenn die Stadt den Grund für die freifinanzierten Wohnungen zum gerechten Marktpreis abgibt, kommt das dem Stadtsäckel und damit der Allgemeinheit zugute.

11.4 Am besten baut die Stadt auf dem ganzen Areal eigene EOF-/Sozial-Wohnungen. Dann kommt die staatliche Förderung der Stadt und nicht nur Wenigen zu Gute. Zudem werden doppelt so viele nämlich 55 bis 58 und nicht nur 29 neue EOF-Wohnungen für Olchings Mieter gebaut.

 Dafür werden wir uns einsetzen.

1. Bauer