FWO: Stellungnahme zum Vorgang um den Pachtvertrag der Stadt Olching über Grünfläche zum Zwecke der Errichtung eines Gerätegebäudes

Ewald Zachmann, FWO nimmt zum Sachverhalt der Verpachtung eines Grundstückes durch die Stadt Olching wie folgt Stellung:

Bürgermeister Andreas Magg hat verlautbart, dass er die Sache der Kommunalaufsicht vorlegen wird. Dies wird von der FWO-Stadtratsfraktion begrüßt. Eine eine solche Prüfung ist ein probates Mittel, um einen Sachverhalt zu klären und Rechtsverstöße festzustellen. Die Lauterkeit der öffentlichen Verwaltung ist ein hohes Gut, über das auch die Kommunalaufsicht wacht.

Ich habe ebenfalls mit der angefügten Mail die Kommunalaufsicht eingeschaltet. Nachdem im Blog von Seiten der SPD bar jeder Kenntnis der Fakten Stimmung gemacht wird nach dem Motto „Haltet den Dieb“, stelle ich meine Eingabe an die Kommunalaufsicht mit dem auf der Hand liegenden Sachverhalt zur Verfügung.

E-Mail an den Landrat vom 11.03.2020: 

Betreff: Pachtvertrag der Stadt Olching über Grünfläche zum Zwecke der Errichtung eines Gerätegebäudes

Sehr geehrter Herr Landrat,

um aus objektiver Sicht Klarheit zu erhalten, bitte ich die Kommunalaufsicht den nachstehend geschilderten Sachverhalt, dem ich eine eigene Bewertung anfüge, zu verifizieren, auf rechtliche Verstöße gleich welcher Art zu prüfen sowie gegebenenfalls geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

Ferner füge ich den Pachtvertrag vom 25./26.7.2016 mit Nachtrag vom 23.8.2016 (unterschrieben von ersten Bürgermeister Andreas Magg) und den Befreiungsbescheid der Stadt Olching vom 18.8.2016 (unterschrieben vom 2. Bürgermeister Robert Meier) bei.

Von den Vorgängen habe ich erst am Nachmittag des 5.3.2020 durch eine Mail des CSU-Fraktionssprechers Dr. Tomas Bauer erfahren, der mir und den weiteren Fraktionssprechern seine Anfragen vom 5.12.2019 und die Antwort des Bürgermeisters vom 28.2.2020 zur Kenntnis übersandt hat. Auf meine Anfrage auf der abendlichen Stadtratssitzung hat der Bürgermeister den Sachverhalt im Groben eingeräumt. Die vorgenannten Schriftstücke habe ich am 9.3.2020 von der Stadt erhalten.

Zum Sachverhalt:

Mit dem vorgenannten Pachtvertrag hat die Stadt Olching an die xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, Eigentümer des der Pachtfläche benachbarten Grundstückes Flur Nr. 251, eine Teilfläche aus der Flur Nr. 246 (Parkfriedhof) von 200 qm zu einem jährlichen Pachtzins von 400 € auf 20 Jahre mit Verlängerungsoption von je 5 Jahren und gleichzeitiger Kündigungsmöglichkeit mit einer Frist von 12 Monaten verpachtet, um dort u.a. ein Gerätegebäude ohne eigene Zufahrt von der Feldstraße zu errichten. Der Pächter erklärte mir zu den Kündigungsvarianten, dass die jährliche Kündigungsmöglichkeit auf Vorschlag der Stadt aufgenommen wurde, weil der BGM nach der Geschäftsordnung keine Pachtverträge von mehr als 10 Jahre Dauer in eigener Kompetenz abschließen darf.

Laut Befreiungsbescheid soll eine Traktorengarage errichtet werden. Tatsächlich wurde eine 46 qm große Doppelgarage mit Zufahrt von der Feldstraße gebaut.

Die von der Grundsteuer befreite Grünfläche gehört zum Parkfriedhof. Es handelt sich um eine im Bebauungsplan 073 „Parkfriedhof mit Wohngebiet Feld- und Pfarrstrtaße““ festgesetzte öffentliche Grünfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Friedhof“ beidseits dem Zugang zum Friedhof von der Feldstraße. Diese Fläche ist laut weiterer Festsetzung auf jeder Seite mit 6 Großbäumen zu bepflanzen (Esche, Stieleichen, Spitzahorn). Die Grünfläche ist von jeder Bebauung freizuhalten. Für die notwendigen Friedhofsbauten ist im Bebauungsplan ausdrücklich eine eigene Sonderfläche festgesetzt. Die übrige Flächen sind – außer den Gräbern und Wegeverbindungen – als Wiese oder parkartig zu gestalten.

Die Pächter sind Eigentümer des südwestlich neben dem Zugang liegenden Wohnbaugrundstückes, das mit einem stattlichen Einfamilienwohnhaus und mindestens 6 Garagen bebaut ist. Laut der 3. Änderung vom 25.8.2003 des Bebauungsplan 073 ist die Situierung des Wohnhauses und der Garagen exakt festgelegt und mit einer Baugrenze umzogen. Außerhalb dieser Baugrenze dürfen keine Garagen errichtet werden. Es sind allenfalls Gartenhäuser bis zu max. 5 qm zulässig. Die im Bauraum festgesetzte Garagenfläche ist etwa 120 qm groß und wird in Gänze so genutzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,25, also die überbaubare Fläche ist ersichtlich auf die Größe des Bauraums festgeschrieben. Außerhalb der Baugrenzen wurden zu der gegenständlichen Garage noch zwei weitere Garagen von schätzungsweise zusammen 80 qm Fläche errichtet.

Die laut Plan 46 qm große Doppelgarage, die zu 1/3 auf dem eigenen Grundstück und zu 2/3 auf der gepachteten Grünfläche errichtet worden sein soll, wurde von der Stadt als bauordnungsrechtlich genehmigungsfrei behandelt, da kleiner als 50 qm. Mit dem vorgelegten Bescheid wurde eine isolierte Befreiung vom Bebauungsplan, der dort öffentliche Grünfläche vorsieht, erteilt. Diese Befreiung befreit nur von der Festsetzung „öffentliche Grünfläche“, jedoch nicht von den Festsetzungen, die auf dem Pächtergrundstück per Baugrenze die Lage und Größe der Garagenfläche festlegt. Die weitere Garage, die zu 1/3 auf dem Wohngrundstück errichtet worden sein soll, liegt zumindest insoweit völlig außerhalb der Baugrenzen des Pächtergrundstückes, wovon ebenfalls befreit werden muss. Außerdem wäre zu prüfen, ob damit die GRZ überschritten wurde, wovon ebenfalls zu befreien wäre. Hierzu schweigt der Bescheid.

Im Bescheid, der einerseits auf den Lauf des Pachtvertrages befristet und andererseits stets widerruflich erklärt wurde,  wurden Wiederbepflanzungsauflagen aufgenommen, weil die Stadt am 4.8.2016 festgestellt hat, dass die Pächter die gesamte Bepflanzung, darunter einen Baum beseitigt hatten, obwohl dies nach dem Pachtvertrag nicht zulässig war, weil die Bebauung/Versiegelung auf das notwendige Maß zu beschränken ist. Deshalb wurde der Nachtrag zum Pachtvertrag am 23.8.2016 abgeschlossen.

Bewertung:

Die enge zeitliche Abfolge der Handlungsakte läßt vermuten, dass das Vorgehen vor der Ausfertigung des Vertrages und des Bescheides abgesprochen war. Der Antrag auf Befreiung wurde am 20.7.2016 eingereicht. Nur 6 Tage danach wurde der mehrseitige Pachtvertrag – ich meine, es handelt sich eher um einen Mietvertrag, da das Grundstück u.a. baulich genutzt werden darf, jedoch keine Früchte aus dem Grundstück gezogen werden –  vom BGM unterschrieben. Ein solcher Vertrag fällt nicht vom Himmel. Der baurechtlich versierte Pächter (seit Jahren als erfolgreicher Bauträger unterwegs) reicht keinen Antrag über einen Bau auf einem fremden Grundstück ein, ohne vorher mündlich die Eckpunkte verhandelt zu haben. Es muss also einen  Vorlauf gegeben haben. Es wird kein Vertrag abgeschlossen, wenn nicht eine Befreiung in Aussicht gestellt wurde. Hier fallen die Person des Verpächters und der Genehmigungsbehörde zusammen. Die Schnelligkeit der Erteilung der Befreiung (der Plan dazu ging am Tag des Bescheides in der Verwaltung ein) lassen ebenfalls darauf schließen, dass Alles vorbesprochen war. Dem 2. BGM wurde der Bescheid zur Unterschrift vorgelegt, nicht ausschließbar mit dem Hinweis, es sei Alles mit dem 1. BGM geregelt. Der 2. BGM hätte zwar die Sache noch stoppen können, was er nach seinen öffentlichen Äußerungen nicht erwog, weil er bei der Übergabe der Amtsgeschäfte entsprechend gebrieft wurde. Jedenfalls wusste der BGM, dass eine Befreiung erforderlich ist. Er hat dennoch schon vorher den Pachtvertrag abgeschlossen, der Vorteile für die Stadt verspricht (Pacht und Abnahme der Pflege der Grünfläche). Ob die Pacht angemessen ist, muss geprüft werden.  Der Pachtzins erscheint unangemessen niedrig. In solchen Fällen wird die Pacht nicht nach dem Bodenwert der Grünfläche, sondern nach dem Nutzungszweck bemessen. In Olching wird für einfache Garagen eine monatlicher Mietzins von 150  € bezahlt. Es kann also gegen das Haushaltsrecht verstoßen worden sein, wonach nicht unter Wert verpachtet werden darf. Für den Pächter hat die weitere Garage einen großen Wert/Vorteil, weil er auf dem eigenen Grundstück keine mehr bauen darf, und mit der Pachtfläche seinen Garten vergrößert hat.

Da der Pächter auf seinem Grundstück schon eine festgesetzte Garagenfläche von ca. 120 qm besitzt, die er auch ausgenutzt hat, sind die weiteren Garagen nicht mehr verfahrensfrei. Die Grenze von 50 qm wird durch den zulässigen Bestand überschritten. Jeder weiterer Garagenbau muss daher baurechtlich genehmigt werden, wofür das Landratsamt zuständig ist. Die Stadt hätte den Pächter entsprechend informieren müssen.

Da für die Garage demnach eine Baugenehmigung erforderlich war, was der Stadt bekannt sein musste, ist der Befreiungsbescheid unwirksam, wenn nicht sogar nichtig, weil er von der falschen Behörde erlassen wurde.

Ungeachtet dessen ist die erteilte Befreiung meines Erachtens objektiv rechtswidrig. Eine Befreiung darf nur erteilt werden, wenn für den Betroffenen eine unbeabsichtigte Härte eintreten würde, die Abweichung städtebaulich vertretbar und nicht von den Grundzügen des Bebauungsplans abgewichen wird. Es fehlt an allen drei Voraussetzungen. Der Pächter hat schon mindestens 6 Garagen, die auf der dafür vorgesehenen Fläche zulässigerweise errichtet wurden. Sein Baugrundstück ist zudem so groß, dass dort eine weitere Garage errichtet werden könnte, wenn auch außerhalb der Baugrenzen und unter Überschreitung der GRZ. Deshalb eine öffentliche Grünfläche, die zu einem anderen Baugebiet gehört, nämlich dem Friedhof, in Anspruch zu nehmen, ist weder zur Abwendung einen unbeabsichtigten Härte erforderlich noch städtebaulich vertretbar, weil nach den Festsetzungen des Bebauungsplans die Baulichkeiten auf dem Friedhofsgelände sich auf eine Sonderfläche beschränken und im Übrigen Grün- und Parkflächen vorherrschen sollen. Diese Festsetzungen gehören ersichtlich zu den Grundzügen des Bebauungsplans, von denen nicht befreit werden darf. Bei der Garage handelt es sich auch um keine für den Friedhofszweck notwendige Einrichtung, sondern um einen rein privatnützige Nutzung. Die Entlastung des Bauhofes von Arbeit ist kein städtebaulicher Belang und hat daher bei der Beurteilung der Befreiung keine Rolle zu spielen.

Ferner ist die Befreiung lückenhaft, weil nicht auch von den Festsetzungen auf dem Pächtergrundstück (Baugrenzenüberschreitung, andere Lage der Garage, GRZ-Überschreitung) befreit wurde. Insoweit liegt ein vollständiger Ermessenssausfall vor, der auch nicht mehr nachgeholt werden kann.

Der Pachtvertrag erweist sich als unzulässiges Umgehungsgeschäft. Einerseits ist er auf 20 Jahre befristet, andererseits jährlich kündbar, um die Zuständigkeit des BGM herbeizuführen. Ein unauflöslicher Widerspruch. Dem Pächter ist an einer langen Frist gelegen, damit sich seine Investition lohnt (angeblich knapp 40.000 €). Dem BGM/der Verwaltung war dieses Interesse bekannt. Auf dieses Interesse ist Rücksicht zu nehmen. Wenn der Vertrag wegen seiner Widersprüchlichkeit unwirksam sein sollte, können Schadensersatzansprüchen entstehen. Ob diese Widersprüchlichkeit über die salvatorische Klausel im Vertrag, wonach unwirksame Bestandteile des Vertrages durch wirksame, die den Interessen des Pächters entsprechen, ersetzt werden sollen, geheilt werden kann, ist zweifelhaft, da bei einer Dauer von über 10 Jahren der Stadtrat den Vertrag genehmigen muss. Auf Gutgläubigkeit kann sich der Vertragspartner nicht berufen, weil nach der Bayer. Gemeindeordnung der BGM bei der Vertretung der Gemeinde durch die Geschäftsordnung beschränkt ist, und dennoch abgeschlossene Verträge schwebend unwirksam sind, bis der Stadtrat entschieden hat. Ob im Falle der Verweigerung der Genehmigung ein Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung besteht, weil der BGM dem Vertragspartner vorgegaukelt hat, dass die Sache so geregelt werden kann, steht zumindest im Raum.

Der BGM hat öffentlich geäußert, dass es Vergleichsfälle gäbe. Die Vergleichsfälle hinken gewaltig. Soweit einem Bürger in der Nöscherstraße die Errichtung einer Garage teils auf öffentlichen Grund erlaubt worden sein soll, liegen dort andere Verhältnisse vor. Es gibt keinen Bebauungsplan, der bestimmte Nutzungen festsetzt. Soweit öffentliche Grünflächen benachbarten Grundstücksbesitzern vereinzelt überlassen wurden, müssen diese insgesamt als Grünflächen erhalten und gepflegt werden, dürfen also nicht bebaut werden. Im MD-Gelände war in einem Bereich ein Fußweg vorgesehen. Dieser wurde mit Beschluss des Stadtrates nicht gebaut. Die Flächen wurden auf Wunsch den Anliegern überlassen, um diese als Grünflächen zu pflegen. In diesen Fällen wird also der Charakter des öffentlichen Grüns insgesamt erhalten, soweit kein versiegelter Weg entsteht, sogar landschaftsverträglich und damit klimafreundlich gehandelt.

Durch die Bebauung und damit Veränderung des Zwecks „öffentliche Grünfläche“ kann die Grundsteuerbefreiung entfallen sein. Da der Vertrag keine Regelung über die Verteilung der Lasten des Pachtgrundstückes enthält, läuft die Stadt Gefahr, Grundsteuer seit 2016 nachentrichten zu müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Ewald Zachmann

FWO-Fraktionssprecher