Projekt „Großer Berg / WohnGut Olching eG: Stellungnahme / Pressemitteilung der Wohnbaugenossenschaft WohnGUT Olching e.G.

Anlass dieser Stellungnahme sind die von der CSU Olching initiierten Berichte über die Wohnbaugenossenschaft WohnGUT-Olching e.G. im Lokalteil der Süddeutschen Zeitung vom 18.08.2017 und 29.08.2017, des Münchner Merkur vom 05.09.2017 sowie die Ausführungen im OlchingBlog vom 24.08.2017.

Der Vorstand der WohnGUT-Olching e.G. ist verwundert und zugleich empört über die Art und Weise, wie seitens der CSU die Diskussion über ein derartig ambitioniertes Projekt geführt wird. Überrascht, weil die Diskussion über die Presse und nicht in persönlichen Gesprächen geführt wird; empört, weil Anschuldigungen und persönliche Diffamierungen ausgesprochen werden, die jeglicher Grundlage entbehren. Das Niveau der Ausführungen im OlchingBlog, teilweise mit rassistischem Unterton (Wikipedia/Schwarzafrika), mag zum Handwerkszeug von Herrn Dr. Bauer und seiner Olchinger CSU gehören, die Genossenschaft WohnGUT-Olching wird eine Diskussion auf dieser Ebene nicht führen.

Zur Historie:

2013 ist die WohnGUT-Olching e.G. angetreten, mit dem Ziel langfristig bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit unterschiedlichen Biografien in Olching zu schaffen. Dieses Konzept wurde dem Stadtrat vorgestellt und fand die Unterstützung aller Fraktionen. Von Anfang an wurde durch die Genossenschaft deutlich gemacht, dass dieses Projekt nur gelingen kann, wenn die Stadt a) einer Wohnbaugenossenschaft positiv gegenüber steht und b) Flächen zur Verfügung stellt, auf denen nachhaltiges Wohnen realisiert werden kann.

Der Nutzen von Wohnbaugenossenschaften für die Kommunen ist immens. Aus diesem Grund werden Projekte von Genossenschaften i.d.R. von den Kommunen gefördert (z.B. in München). Wir verzichten an dieser Stelle auf die erneute Erläuterung der gesellschaftlichen Vorteile und verweisen dazu auf die Studie „Genossenschaften als Partner der Kommunen“ der Wohnungswirtschaft Bayern, die die Vorteile nochmals deutlich darstellt. Und es sind eben keine Werbeaussagen, wie Herr Dr. Bauer behauptet.

Die Regierung von Oberbayern fördert mit Nachdruck den Wohnungsbau durch Genossenschaften. Warum? Wir zitieren Roman Dienersberger, Leiter Sachgebiet Wohnungswesen, Regierung von Oberbayern, aus einer E-Mail an WohnGUT vom 3. Juli 2017: „Genossenschaften arbeiten nicht profitorientiert, sondern verfolgen den Zweck, ihre Mitglieder mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum zu versorgen. Die Grundstücke sind dauerhaft der Immobilien-Spekulation entzogen. …sollte daher die Unterstützung von jedwedem genossenschaftlichen Projekt auch im Interesse der Standortgemeinde liegen.“

Warum sich die Olchinger CSU diesen Erkenntnissen und den Zielsetzungen der Regierung von Oberbayern entzieht, ist das Geheimnis der Fraktion.

Zum Projekt:

Das Grundstück an der Münchner Straße wurde von allen Beteiligten als geeignet erachtet. In jahrelanger Abstimmung mit der Verwaltung, der Politik und dem Bauamt Olching, sowie einem hohen ehrenamtlichen und finanziellen Engagement seitens WohnGUT e.G. wurde in mehreren „Planungsschleifen“ aufgrund sich fortlaufend ändernder Nutzungsanforderungen der Stadt (Größe, EOF, KITA, KITA überbaut, etc.) der heutige Projektstand (kurz vor der B-Plan-Reife) erarbeitet.

Bereits seit Januar 2016 gibt es das kommunale Wohnbauförderprogramm, das es Gemeinden ermöglicht, durch sehr günstige Konditionen ebenfalls bezahlbaren Wohnraum zu erstellen. Die Stadt Olching prüft seit Juni 2017, ob auf dem durch WohnGUT-Olching entwickelten städtischen Grundstück kommunaler Wohnungsbau entstehen kann. WohnGUT Olching begrüßt diese Prüfung, da die Genossenschaft die Erstellung von bezahlbarem Wohnraum nur unterstützen kann, hält jedoch gleichzeitig den Anspruch auf eine Teilfläche des Grundstücks aufrecht.

Die CSU irrt in der Sache mit der Forderung nach EOF-Wohnraum gemäß dem Beitrag im OlchingBlog vom 28.08., denn der geförderte kommunale Wohnungsbau hat mit der EOF-Förderung nichts zu tun. Die Stadt darf diese Wohnungen frei vergeben, auch an Nutzer ohne Anspruch auf eine Wohnraumförderung. Es handelt sich bei diesen Förderprogrammen um zwei völlig unterschiedliche Programme mit unterschiedlichem Förderzweck, die a) unterschiedliche Maßnahmenträger und b) ein unterschiedliches Klientel ansprechen. Die CSU wünscht sich gem. Antrag vom 30.08.2017 eine Belegung ausschließlich, mindestens jedoch überwiegend mit städtischen Mitarbeitern. Diese Vergabe widerspricht dem Förderzweck des KommWBF. (Auszug aus dem KommWBF: Förderzweck: Zweck der Zuwendung ist das Schaffen von bezahlbarem Mietwohnraum für Haushalte, die sich am Markt nicht mit angemessenem Mietwohnraum versorgen können. Dabei sollen auch anerkannte Flüchtlinge angemessen berücksichtigt werden.)

Es wäre angebracht, sich inhaltlich mehr mit den jeweiligen Programmen auseinanderzusetzen, bevor öffentlich darüber lamentiert wird; das Thema verdient diese Aufmerksamkeit.

Das Programm der EOF-Förderung läuft unter der Überschrift „Klasse statt Masse“. Also mit dem Ziel, qualitativ guten Wohnungsbau für Menschen mit geringerem Einkommen in einem sozial durchmischten Umfeld zugänglich zu machen. Soziale Durchmischung bedeutet eben nicht Ghettoisierung. Für die CSU gibt es nur eine Unterscheidung in Berechtige der EOF und wohlhabende Olchinger. Dies ist eine unglaubliche Fehleinschätzung der CSU, die gerade diejenigen Menschen trifft, die mit ihrem Einkommen knapp über der Grenze der EOF liegen, aber von den sogenannten Wohlhabenden (wo beginnt die Grenze zu wohlhabend?) weit entfernt sind. Nicht umsonst gibt es in der Landeshauptstadt mit dem München Modell eine Zwischenstufe zwischen gefördertem und freifinanziertem Wohnungsbau, das leider in den Landkreisen nicht eingeführt ist. Man beachte: wer die Einkommensgrenze EOF Stufe III um 20,00 € überschreitet, hat bei einer 75 m² Wohnung mit 11,00 €/m² Nutzungsentgelt eine um 262,50 €/Monat höhere Netto-Kaltmiete, bei 13,50 €/m² bereits 450,00 €/Monat .Aus diesem Grund orientieren sich die Mieten im Rahmen der EOF Projekte auch nicht an den Mietpreis-Obergrenzen. (Auszug Merkblatt zur Förderung von Mietwohnraum, Oberste Baubehörde, Pkt. 13, höchstzulässige Miete: „Die Bewilligungsstelle legt die örtliche durchschnittliche Miete für neugeschaffenen Wohnraum als zulässige Erstvermietungsmiete im Bewilligungsbescheid fest“).

Auf welcher Grundlage die CSU die Annahme begründet, dass später die freifinanzierten Wohnungen im Projekt Großer Berg nur durch wohlhabende Genossen mit eigenen Häusern bezogen werden, ist ein weiteres Geheimnis der CSU-Fraktion.

Warum Gemeinschaftsräume und ein Gästeappartement? Luxus für wohlhabende Genossen? Mitnichten! Nach Auffassung der Genossenschaft ist auch ein Nutzungsentgelt in Höhe von 11,00 €/m² für viele Haushalte eine hohe Belastung. Aus diesem Grund werden – so im Übrigen auch eine Forderung aus dem Förderprogramm – die zulässigen Wohnflächen eher „sportlich schlank“ angesetzt. Die vorgenannten Gemeinschaftsflächen ermöglichen es den Bewohnern dennoch den Geburtstag, die Taufe, etc. im eigenen Gebäude zu feiern. Das Gästeappartement ermöglicht es, den Wohnraum bei Besuch der Kinder, der Eltern, etc. günstig zu erweitern, ohne hierfür teure Wohnfläche vorhalten zu müssen.

Zur Finanzierung / „Subvention“:

Der Vorwurf der unangemessenen Subvention der freifinanzierten Wohnungen durch die EOF-Förderung und den angebotenen Erbpachtzins geht vollkommen ins Leere. Die Konditionen für den Erbpachtzins sind keine Forderung der Genossenschaft, sondern ein Angebot an die Stadt Olching, mit dem Ziel eine Netto-Kaltmiete (Nutzungsentgelt) von 11,00 €/m² zu realisieren. Wie der Stadt Olching und den Fraktionen bekannt ist, werden in der Landeshauptstadt München für genossenschaftliche Wohnprojekte unterschiedliche Zinssätze im Erbpachtvertrag in Höhe von 1,5 – 3,0/3,5% als angemessen erachtet. Insofern ist das Angebot der Genossenschaft in Höhe von 2,0% mit einer Steigerung in 25 Jahren auf 3% für freifinanzierte Wohnungen kein Antrag auf Subvention, sondern entspricht durchaus einem üblichen Zinssatz. Sowohl für die Wohnungen der EOF als auch für die freifinanzierten Wohnungen wurden in einer Spaltenkalkulation die Bedingungen dargestellt, jeweils mit der Zielvorgabe der o. g. Netto-Kaltmiete (Nutzungsentgelt). Wo hier eine Quersubventionierung gesehen wird, bleibt ein weiteres Geheimnis der CSU-Fraktion.

Zum Bauen braucht es, außer einem geeigneten Grundstück, vor allem das erforderliche Kapital. 20% bis 30% Eigenkapital sollten es nach Auskunft aller Banken, mit denen wir bislang über unser Projekt gesprochen haben, schon sein, damit die Finanzierung einigermaßen solide ist. Normalerweise bringt ein Bauträger oder auch eine Kommune dieses Geld auf. In unserem Fall sind es die Genossen, die später dort einziehen wollen, die die erforderliche Summe in Form von Pflichtanteilen aufbringen.

Die Regierung von Oberbayern hat die Pflichtanteile für die EOF-Wohnungen (zurecht) gedeckelt. Bezogen auf den für die EOF-Wohnungen kalkulierten Anteil der Baukosten, ergibt sich damit eine Eigenkapital-Quote von 8,5%. Nur windige Banker würden darauf eine Finanzierung aufbauen.

Um die entstehende Lücke beim Eigenkapital zu decken, und damit das gesamte Projekt überhaupt realisieren zu können, zahlen die Mitglieder aus dem freifinanzierten Bereich deutlich höhere Pflichtanteile, als es rechnerisch erforderlich wäre. Wir nennen dies nicht „Quersubventionierung“, sondern einen solidarischen Beitrag. „Der Stärkere hilft dem Schwächeren“, das sollte der Grundsatz in Familie und Gesellschaft sein; für Genossenschaften ist es fundamental. Und dabei ist es egal, ob es sich um eine Molkerei- oder eine Wohnbau-Genossenschaft handelt.

Dieser Pflichtanteil wird nicht verzinst, das bedeutet letztendlich, dass die Genossen ihr Geld – um es mit den Worten von Herrn Dr. Bauer zu sagen – wissentlich systematisch entwerten.

Die Pflichtanteile sind allein nicht ausreichend für die Erreichung der Eigenkapitalquote. Zusätzlich werden pro Wohnung ca. 20.000,00 € freiwillige Anteile erforderlich. Diese Anteile (begrenzt auf 75.000,00 €/Genosse) können von allen Genossen/innen gezeichnet werden. Tatsächlich kann die Genossenschaft diese Anteile verzinsen, sofern es die wirtschaftliche Situation zulässt und die Mitglieder der Genossenschaft (jedes Mitglied hat 1 Stimme) es so entscheiden. Sie kann dies tun, sie muss es aber nicht. Eine zugesagte Rendite gibt es nicht. So besteht die Gefahr, dass der Genosse auch hier systematisch sein Geld entwertet.

Die Alternative wäre ein Verzicht auf die freiwilligen Anteile. Dies würde jedoch zu einer Erhöhung der Pflichtanteile führen, was aus Sicht der Genossenschaft für die Bewohner der geförderten Wohnungen nicht zulässig und im freifinanzierten Bereich kaum zumutbar ist.

Bezüglich des Vorwurfs des Missbrauchs der staatlichen Subvention mangelt es Herrn Dr. Bauer an Basiswissen. Die Einkommensorientierte Förderung unterscheidet zwei Förderungen: das Objektabhängige Darlehen und das Belegungsabhängige Darlehen. Das Belegungsabhängige Darlehen ist so zu bemessen, dass aus den Zinserträgen die Aufwendungen für die Zusatzförderung  der Mieter/Nutzer erwirtschaftet werden können. Diese Zusatzförderung der Mieter/Nutzer ist der Betrag, den die Mieter je nach Höhe ihres Einkommens erhalten, um die Marktmiete auf eine für sie angemessene Miete zu senken.

Wo hier der Missbrauch staatlicher Subvention liegt, bleibt auch das Geheimnis der CSU-Fraktion.

Zur Wertsicherungsklausel:

Die CSU rühmt sich, dass aufgrund einer Wertsicherungsklausel bei einer privaten Kindertagesstätte der Erbpachtzins in 25 Jahren um über 40% von 18.800,00 € auf 26.586,00 € pro Jahr gestiegen ist. Die Freude für die Stadt ist nachvollziehbar, einer trägt jedoch die Kosten: bestenfalls der Träger der Kita, meistens jedoch die Familien.

Genossenschaften wollen Wohnraum mit langfristig stabiler und bezahlbarer Miete schaffen. Mit einer kontinuierlichen Anpassung des Erbpachtzinses wird das Erreichen dieses Ziels unnötig erschwert. Hier hat die Stadt die Möglichkeit einen aktiven Beitrag zur Stabilisierung der Mieten zu leisten. Und letztlich bleibt die Stadt Eigentümer des Grundstücks, erfährt so nach Ablauf der Erbpachtdauer eine Anpassung an den Grundstückswert. Bei einem Verkauf des Grundstücks erfolgt auch keine nachlaufende Anpassung an eine mögliche Wertsteigerung. Die Problematik des Grund und Bodens wurde vortrefflich in der SZ am 03.09.2017 im Feuilleton besprochen. Warum die CSU-Fraktion dieses Anliegen der Genossenschaft nicht unterstützt, ist allerdings kein Geheimnis.

Zum Gewinn:

Eine jährliche Rendite der Genossenschaft in Höhe von 3%-4% wird sich hoffentlich einstellen und ist aus Sicht der Regierung von Oberbayern für den Nachweis der Wirtschaftlichkeit des Projektes zwingend erforderlich.

Eine persönliche Bereicherung ist lt. Genossenschaftsgesetz und der Satzung ausgeschlossen. Die Annahme, dass ein Verzicht der Stadt auf zusätzliche Erbpachtzinsen, gleichzusetzen sei mit dem Entstehen eines Gewinns in der Genossenschaft mag populistisch gesehen geschickt sein, ist deswegen aber nicht richtig und kann getrost unter der Rubrik Seemannsgarn verortet werden. Genossenschaften kalkulieren kostenorientiert und nicht rendite- oder umsatzorientiert.

Fazit:

Die Wohnbaugenossenschaft WohnGUT-Olching e.G. sieht aufgrund der oben genannten Berichte keine Veranlassung, die Ziele der Genossenschaft zu überdenken. Wir sind weiterhin der vollen Überzeugung, dass Genossenschaften einen wichtigen Beitrag zur Vielfalt und Entspannung des Wohnungsangebotes leisten. Aufgrund der gemeinsamen und vertrauensvollen Zusammenarbeit mit der Verwaltung und der Politik in Olching werden wir uns bei der Umsetzung unserer Ziele nicht entmutigen lassen, sondern fordern eine Berücksichtigung bei der weiteren Grundstücksentwicklung am Projekt „Großer Berg“ ein. Allein aufgrund der sich voraussichtlich ändernden Randbedingungen, insbesondere aufgrund der attraktiven Kommunalen Wohnraumförderung, und keineswegs aufgrund der Unwahrheiten in oben zitierten Berichten, wird die Genossenschaft ihr Angebot an die Stadt Olching überarbeiten und kurzfristig der Stadtverwaltung vorlegen.

Michael Anderer                                Harald Kucharcik

Vorstände Wohnbaugenossenschaft WohnGUT Olching e.G.