Die Stadtverwaltung Olching begrüßt es, wenn sich Bürgerinnen und Bürger sowie Bürgerinitiativen aktiv in die Gestaltung von wichtigen Themen und Projekten in Olching einbringen. Aus diesem Grund werden auch von der Stadt Veranstaltungen zur Bürgerbeteiligung durchgeführt, wie auch intensiv und über mehrere Jahre zur Überplanung der Paulusgrube stattgefunden, und der Kontakt zu und Austausch mit engagierten BürgerInnen wird gepflegt. Der Planungsprozess zur Paulusgrube ist im Übrigen bei weitem noch nicht abgeschlossen.
Über die Vorgehensweise des Vorsitzenden des Gewerbeverbands und der Bürgerinitiative (BI) Paulusgrube, die der Öffentlichkeit vergangene Woche einen Parallelentwurf zur Überplanung der Paulusgrube präsentiert haben, ist die Stadt jedoch äußerst überrascht.
Zuletzt fand Ende Januar 2023 ein ausführlicher Gesprächstermin mit der Bürgerinitiative auf Einladung von Bürgermeister Andreas Magg und Bauamtsleiter Markus Brunnhuber im Rathaus statt, um Argumente offen und transparent zu erörtern und Vorstellungen und Ideen der Initiative in die Planung der Stadt zu integrieren. Der aktuelle städtische Planungsstand wurde ausführlich dargelegt.
Im Nachgang zu diesem Termin wurden den Teilnehmern die kompletten aktuellen Pläne der Stadt mit allen Nutzungsüberlegungen (per E-Mail am 01.02.2023) übermittelt. Angekündigt war, dass sich die Bürgerinitiative mit ihrer Kommentierung der Pläne wieder bei der Stadtverwaltung melden wollte. Das ist leider nicht geschehen.
Von einer Blockadehaltung der Stadtverwaltung gegenüber der Bürgerinitiative kann also nicht im Entferntesten gesprochen werden. Vielmehr liegt die Vermutung nahe, dass die Akteure mit der Stadtverwaltung gar nicht mehr kooperieren wollten. Die Behauptung, die Stadt hätte die jetzt der Öffentlichkeit präsentierte Planung im Vorfeld nicht sehen wollen, ist schlichtweg falsch. Die Stadt hat von der BI nichts mehr gehört, bis sie Mitte September per E-Mail viel zu kurzfristig darum baten, in der Stadtratssitzung Ende September einen Tagesordnungspunkt präsentieren zu können. Das erlaubt die Gemeindeordnung leider nicht. Darauf wurden die Akteure hingewiesen, auch darauf, dass es angebracht wäre, die Stadtverwaltung und möglicherweise die Fraktionen im Stadtrat frühzeitig in etwaige neue Überlegungen einzubinden.
Die Veranstaltung im KOM wurde von den Veranstaltern bereits Anfang August angemeldet. Es wäre also ausreichend Zeit gewesen, frühzeitig gemeinsam über die bekannten Wege in den Austausch zu kommen.
Weder dem städtischen Bauamt noch dem Bürgermeister sind die aktuellen Pläne der Bürgerinitiative daher bekannt. Weder das städtische Bauamt noch der Bürgermeister sind zur Veranstaltung am 4. Oktober 2023 eingeladen worden.
Daher kann und wird die Stadt die Planung der Bürgerinitiative nicht inhaltlich bewerten und empfindet das Vorgehen als sehr befremdlich angesichts dieses sehr wichtigen Zukunftsthemas für Olching und angesichts des vorhergegangenen Austauschs und der umfassenden Information der BürgerInnen während des gesamten Planungsprozesses und der Bürgerinitiative seitens der Stadt.
Aus der Presseberichterstattung zur Veranstaltung der Bürgerinitiative und Rückmeldungen von BürgerInnen entsteht bei der Stadt zudem der Eindruck, dass auf der Veranstaltung Aussagen wider besserem Wissens und Unterstellungen getätigt wurden und die Stadtverwaltung ungerechtfertigterweise und kalkuliert in ein schlechtes Licht gerückt wurde, was nicht für den Wunsch nach einer konstruktiven, vertrauensvollen Zusammenarbeit spricht und auch nicht dafür, dass eine gute, tragfähige Lösung für Olchings Innenstadt gefunden werden soll.
Offener und transparenter Planungsprozess
Die Aufwertung des Bahnhofsumfelds ist bereits seit Jahrzehnten ein Thema in der Stadt Olching – jedoch aufgrund der Besitzverhältnisse, der betrieblichen Anforderungen der Bahnstrecke und dem Grundstückszuschnitt ein sehr herausforderndes.
Bereits 1987 wurde eine Studie erstellt zur möglichen Nutzung der sogenannten Paulusgrube für ein Bürgerhaus mit Bibliothek und Vereinsräumen. Der Beschluss des bis heute rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 78 „Paulusgrube“ trat 1991 in Kraft. Festgesetzt ist eine Gemeinbedarfsfläche mit den Zweckbestimmungen für Verwaltung, Post, kulturelle Zwecke, Jugendheim, Bürgerzentrum (zwischen 600 bis 1.150 Personen plus zusätzlichem Restaurant- und Kegelbahnbetrieb für wiederum 150 bis 388 Personen). Leider schweigt sich der gültige B-Plan zu verkehrlichen und nachbarschaftlichen Belangen völlig aus. Auch sind die Bahnflächen nicht berücksichtigt.
Von 2011 an bis 2022 wurde eine intensive Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt:
Insgesamt sieben Bürgerbeteiligungsverfahren sowie Informationsveranstaltungen für AnwohnerInnen und die allgemeine Öffentlichkeit haben schon stattgefunden, in die man sich einbringen konnte und die auch intensiv genutzt wurden.
„Der Stadt war es von Anfang an wichtig, einen offenen und transparenten Planungsprozess zu führen“, erklärt Bürgermeister Andreas Magg. „Auch mussten viele Gespräche und langwierige Verhandlungen geführt werden, um vor allem bei der Bahn Gehör zu finden und auch strategisch wichtige Grundstücke letztlich erwerben zu können“.
Im Jahr 2014 konnten schließlich von der ehemaligen Tochter der DB, der Aurelis Real Estate, wichtige Grundstücke erworben werden. Noch heute ist die Bahnhofstraße bis zum Bahnhof, das Bahnhofsgebäude und die Fahrradabstellanlage jedoch im Besitz der Deutschen Bahn. Trotz zahlreicher Gespräche auf höchster Ebene wird die Bahn zumindest das Grundstück des Bahnhofs nicht verkaufen, konnte jedoch letztlich erfolgreich überzeugt werden, bei einer stimmigen Gesamtplanung mitzuwirken. Dadurch gibt es eine realistische Chance, den Schandfleck Bahnhof auszumerzen!
Nicht zuletzt daraus ergibt sich eine komplexe Gemengelage mit verschiedenen Herausforderungen, bei der eben keine schnelle Nullachtfünfzehn-Planung möglich ist.
Die Komplexität führte dazu, dass die frühzeitige Beteiligung mit Alternativen auch zweimal durchgeführt worden ist. Das große Echo auf den Entwurf aus dem Jahr 2020 hat gezeigt, dass auch dieser noch überarbeitungswürdig war. Diese Überarbeitung erfolgte im letzten Jahr.
Ein langer Planungsprozess muss nicht automatisch negativ gewertet werden, vielmehr birgt er die Chance, einen möglichst großen Konsens zu finden und auf Veränderungen in den Bedarfen zu reagieren. Allerdings hat bereits das bisherige Verfahren gezeigt, dass die Aktualisierung der Gutachten, deren Ergebnis dann wiederum Einfluss auf die Planung hat, viel Zeit beansprucht. Unter Umständen können sich zwischenzeitlich auch die tatsächlichen Verhältnisse, die finanzielle Situation der Kommune und die sich daraus ergebenden Prioritäten ändern, was erneut zu neuen Gegebenheiten führen kann.
Auf unserer Website finden Sie – übrigens seit Anfang 2022 – eine chronologische Aufstellung zur Paulusgruben-Planung mit detaillierten Erläuterungen sowie Informationen zum aktuellen Modell der Stadt und der bisher durchgeführten Bürgerbeteiligung: https://www.olching.de/stadtentwicklung/wohnen-und-bauen/bauprojekte-der-stadt
Breiter Nutzungsmix und eben keine „Investorenplanung“
Der aktuelle Entwurf der Stadtverwaltung für die Paulusgrube aus dem Jahr 2022, der mit den städtischen Fachreferenten intensiv abgestimmt wurde und der der BI bekannt ist, sieht Nutzungen wie ein städtisches Bürgerbüro und eine neue Bücherei vor. Eine Nutzung für die vhs ist ebenso räumlich möglich. Auch ein Veranstaltungssaal in der von der BI erwünschten Größe – wurde mit dieser ausführlich erläutert – wie auch Gastronomie wäre vorhanden.
Zwischen der heutigen Bebauung an der Wolfstraße und den geplanten Gebäuden ist eine durchgehende Parkanlage mit Erhalt des dortigen Baumbestandes sowie eine Stadtterrasse vorgesehen und die Erweiterung der Kindergartenfreifläche ist selbstverständlich beinhaltet. Durch eine breite Nutzungsmischung wird ein Quartier erst attraktiv und durch soziale Kontrolle bleibt es auch sicher, was für ein Bahnhofsumfeld von besonderer Bedeutung ist.
„Der aktuelle Entwurf der Stadt, bildet die Vorstellung der BI – soweit sie uns bekannt sind – ab, aber eben eingebettet in ein schlüssiges, funktionierendes und vor allem zukunftsfähiges städtebauliches Gesamtkonzept“ so Bürgermeister Andreas Magg.
Der Plan der Stadt sieht auch eine moderate Wohnbebauung mit rund 80 Wohneinheiten für das gesamte Areal und eine Nahversorgung mittels eines Supermarkts sowie einen Drogeriemarkt, ähnlich wie im Schwaigfeld, vor.
„In einer Region, in der große Wohnungsnot herrscht, an zentralster Stelle und an einem ÖPNV-Knotenpunkt keine Wohnungen zu ermöglichen widerspricht allen sozialen, ökologischen und nachhaltigen Stadtentwicklungszielen“, so der Bürgermeister. „Hier könnte auch betreutes Wohnen hervorragend angesiedelt werden, da alle wichtigen Einrichtungen für SeniorInnen fußläufig oder mit dem Bus zu erreichen sind. Die zentrale Lage erlaubt grundsätzlich allen Bewohnergruppen auch den Verzicht auf ein eigenes Auto!“, erläutert Magg weiter.
Der Stadt ist es vor allem auch ein Anliegen, dass die Verkehre im Gebiet geführt werden und die Nachbarschaft so wenig wie möglich tangieren. Dafür ist es nötig, dass auch einiges im Untergrund passiert und der Knotenpunkt an der Hauptstraße entsprechend funktioniert. Dafür gibt es bereits umfangreiche Gutachten, die auch noch fortgeschrieben werden müssen.
Wie bekannt ist, wird die Rossmann-Filiale in der Hauptstraße bald schließen. Trotz intensiver Bemühungen der städtischen Wirtschaftsförderung konnte keine entsprechende Nachnutzung gefunden werden. „Unsere Innenstadt verliert damit, nach dem DM-Markt vor längerer Zeit und zweier Bankfilialen aktuell, einen weiteren sehr wichtigen Frequenzbringer. Daher erscheint es zwingend notwendig, an der Paulusgrube darauf zu reagieren, um die Attraktivität der Stadtmitte gegenüber den autofreundlichen Außenbezirken zu verteidigen“, erklärt die Wirtschaftsförderin der Stadt, Dr. Edigna Kessel. „Mit maximal 2.000 Quadratmetern Verkaufs- und Lagerfläche kann von AEZs oder Pasing Arcaden nicht die Rede sein.“
Aufräumen möchte die Stadt an dieser Stelle auch mit einem anderen Mythos. Es gibt keinen nebulösen Investor im Hintergrund, der seine Interessen an einer bestimmten Entwicklung in der Paulusgrube knüpft. Über die Art und Weise der Realisierung hat der Stadtrat noch nie entschieden, im Gegenteil, die Planungen wurden bis heute allein durch die Stadt initiiert und bezahlt.
Die bislang erarbeiteten Planungen sind gerade keine „Investorenplanungen“. Losgelöst von wirtschaftlichen Interessen wurden und werden Ideen entwickelt, die für das Stadtgefüge von Olching passend sind und Akzeptanz finden sollen. Wie und in welcher Form und unter welchen Bedingungen dann mit Dritten zusammengearbeitet werden könnte, ist noch völlig offen. Umsetzbar müssen sie jedoch sein.
Bauleitplanung muss realistische Aussicht auf Umsetzung haben
Insbesondere in den letzten Jahren seit der Corona-Pandemie geprägt von einer Überlastung der öffentlichen Kassen, der Zinssituation und einer sehr schwierigen gesamtwirtschaftlichen Lage haben sich zudem die Prioritäten geändert: Eine zeitnahe Realisierung der Paulusgrube ist aktuell schlichtweg unfinanzierbar – für die Stadt allein, aber selbst im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft wäre es wohl schwierig.
Daher wurde das Projekt von der Stadtverwaltung 2023 nicht mit Priorität behandelt und steht hinter dringenderen Projekten wie beispielsweise dem Ausbau der Grundschulen Esting und Olching zu Ganztagsschulen oder dem Ausbau des dritten Abschnitts des Gewerbeparks Geiselbullach zurück.
„Für die Stadt Olching gilt ganz grundsätzlich: Jede Bauleitplanung muss eine realistische Aussicht auf eine absehbare Umsetzung haben. Dazu gehört auch die ganz grundlegende Frage, wie ein Projekt letztlich finanziert werden soll,“ erklärt Bauamtsleiter Markus Brunnhuber. „Dabei darf auch der große Kostenblock der Erschließung, wie Straßen, Grünanlage, Busbahnhof und Parkgarage nicht außer Acht gelassen werden.“
Der Stadtkämmerer Robert Schuhbauer ergänzt, dass die Ideen der BI, soweit sie bekannt sind, wohl 70 bis 80 Mio. Euro plus X erfordern würden, was bei der aktuellen kommunalen Haushaltslage völlig illusorisch sei.
Stadt Olching
Rebhuhnstraße 18
82140 Olching
Als ehemaliger Stadtentwicklungsreferent hat mich schon in meiner Amtszeit 2014 bis 2020 bereits maßlos geärgert, dass von interessierten Kreisen immer wieder die Behauptung aufgestellt wurde, die Stadt wolle das Areal um Bahnhof und Paulusgrube an Investoren „verhökern“.
Keine der zahlreichen konzeptionellen Besprechungen, an denen ich teilgenommen habe, hat sich auch nur ansatzweise mit solchen Überlegungen beschäftigt.
Es ging alleine darum, was als gut für die Stadt angesehen wurde, wie die Stadt für die nächsten Jahrzehnte sinnvoll gestaltet werden sollte.
Dabei stand der Schutz der im Landkreis beispielhaften Olchinger Innenstadt und ihrer Geschäfte stets als zentrale Forderung außer Zweifel.
Jede andere Mär war (und ist wahrscheinlich bis heute) einfach nur grundlose Erzählung, mit welchem Fake-Ziel auch immer.
Ich kenne die nunmehrigen alternativen Überlegungen der BI noch nicht näher.
Das will ich in einem persönlichen Gespräch mit den Initiatoren erst nachholen, bevor ich dazu meine Meinung bilde.
Was ist aber jetzt schon vor dem Hintergrund der fast 40-jährigen Debatten um die Paulusgrube, um die Entstehungsidee vor 40 Jahren, und um die mittlerweile nötige Fortschreibung sagen kann:
Wer dieses Areal nicht komplett überplant, d.h. von der Amper über die Hauptstraße bis zur Jahnstraße und von der Bahnlinie bis zur Wolfstraße, der springt weit zu kurz!
Die Stadt hat dank einer vorausschauenden Grundstückspolitik mittlerweile erheblich mehr als nur die Flächen der Paulusgrube im Besitz.
Das muss Eingang in jede Überlegung zu diesem zentralen Planungsbereich der Stadt finden. Das hat auch Eingang in die städtischen Planung gefunden.
Dazu gehört ferner für jede städtische und auch für jede alternative Überlegung, dass nicht nach Gutdünken um die der DB nach wie vor gehörenden Flächen herum „Wünsch-Dir-Was-Planungen“ vorgenommen werden, sondern dass mit der DB möglichst gemeinsame Lösungen erarbeitet werden.
Daran hat die Stadtspitze jahrelang – und das war wahrhaft nicht einfach – gearbeitet.
Auf diese Weise gemeinsam erarbeitete Lösungen werden dann die nächsten 100 Jahre das Zentrum von Olching maßgeblich mit prägen.
Daran sollten wir alle Planungsüberlegungen messen, von wem auch immer.
Der Olchinger Stadtrat hat dann letztlich darüber zu entscheiden, was von wem bis wann städtebaulich dort investiert werden soll und darf.
Nachdem dort jedoch seit nunmehr 40 Jahren durch diverse Quertreibereien bisher keine mehrheitsfähigen städtebaulichen Entwicklungs-Ideen in Sicht sind, z.B.
– für dieses Areal Bahnhofsareal / Paulusgrube / Amperauen-Einbindung inkl. der DB-Bauten und -flächen
– für die Frage des ob oder nicht eines neuen Rathauses bzw. auch nur eines Standortes dafür
– für die Nutzung der Flächen bzw. der Gebäude der aufgelassenen Schule an der Heckenstraße
– für ein dringend benötigtes kommunales soziales Wohnbaukonzept der Zukunft
scheint es mir müßig, über rein öffentliche Investitionsprojekte im Planungsbereich Bahnhof / Paulusgrube in Höhe von 70-120 MIO € auch nur nachzudenken.
Für die wird auf absehbare Jahre kein Geld im Stadtsäckel verfügbar sein , wenn man die Stadtfinanzen auf die laufenden Einnahmen beschränkt. So ist das von der obstruktiven Seite des Stadtrates erst jüngst verkündet worden.
Damit würde Olching in den nächsten Jahren noch nicht mal seine dringendsten Investitionen erbringen können.